アパートの空室、民泊で埋める？賃貸との比較

「アパートの空室が、何ヶ月も埋まらない」——これは私たちによく寄せられるご相談です。家賃を下げて募集を続けるべきか、それとも別の活用を考えるべきか。じつは、空室対策の選択肢のひとつに「民泊として貸す」があります。観光需要のあるエリアなら、賃貸より高い収益を狙えることも。この記事では、賃貸と民泊を比べ、どちらが向いているかの見極め方を整理します。賃貸の方が良ければ、私たちは正直にそうお伝えします。

空室の放置は、毎月お金が出ていく

空室は「収入ゼロ」では済みません。入居者がいなくても、ローン返済・固定資産税・管理費・共用部の光熱費はかかり続けます。さらに、人が使わない部屋は傷みも早く進みます。つまり空室は、持っているだけで毎月マイナスを生む状態です。だからこそ、家賃を下げる前に、収益性の高い活用がないかを一度検討する価値があります。

賃貸と民泊、どう違う？

同じ「貸す」でも、賃貸と民泊では性質が大きく異なります。

	賃貸（長期）	民泊（短期）
収益性	安定だが上限がある	立地次第で高い（繁忙期は特に）
手間	少ない	多い（※代行に丸投げ可）
空室リスク	長期空室になりがち	1泊単位で埋められる
必要なこと	入居者募集	用途地域・消防・許可の確認
向く立地	住宅地・生活利便	観光地・駅近・インバウンド需要

ポイントは、民泊は「立地」と「運営体制」で結果が大きく変わることです。観光需要があり、運営を代行に任せられるなら、賃貸より手残りが増えるケースがあります。一方、住宅地で観光需要が乏しい立地なら、無理に民泊にせず賃貸の方が堅実です。

民泊が向くケース／賃貸が向くケース

判断の目安を整理します。

• 民泊が向きやすい：観光地・駅近・繁華街に近い／インバウンド需要がある／賃貸では家賃が伸び悩む／空室期間が長い。
• 賃貸が向きやすい：周辺に観光需要が少ない／住居専用地域などで民泊の制限が強い／近隣対応のリスクが高い／とにかく手間なく安定収入がほしい。

「うちはどっち？」は、立地と数字を見ないと分かりません。民泊にした場合の収益は収益シミュレーターでおおよそ試算できます。

「一部だけ民泊」という現実的な選択肢

全部を民泊にする必要はありません。実際のご相談では、こんな形も選ばれています。

• 一棟の空室だけ民泊に：埋まらない部屋だけ民泊で運用し、ほかは賃貸のまま。
• 繁忙期だけ民泊に：観光シーズンは民泊、それ以外は賃貸やマンスリーに、と使い分ける。

こうした「ハイブリッド運用」なら、賃貸の安定と民泊の収益性のいいとこ取りができます。

始める前に、可否と収益を確認

民泊を検討するなら、まず次を確認します。

• 用途地域・管理規約・消防：そもそも民泊にできる物件かを確認（自分の家は民泊にできる？）。
• 営業日数：民泊新法は年180日まで。通年なら旅館業・特区民泊も検討（180日制限）。
• 収益の見込み：賃貸の家賃と、民泊にした場合の手残りを比較。

運営の手間が心配でも、運営代行に任せれば、賃貸とほぼ同じ「ほったらかし」で運用できます。

賃貸の方が良ければ、そうお伝えします

私たちは「とにかく民泊を」とは言いません。立地や数字を見て、賃貸の方が向いていると判断すれば、正直に賃貸をお勧めします。空室の活用は、その物件にとって本当に良い形を選ぶことが大切です。賃貸と民泊、どちらが得か——その比較だけでも、無料でご相談いただけます。

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