民泊はいくら儲かる？戸建て・空き家の収益シミュレーション

私たちが電話で受ける民泊相談で、もっとも多い質問が「いくら儲かるのか」です。数百件のご相談のうち、収益の試算に関するものが最多を占めます。物件は持っているけれど、相場感がつかめず動けない。そんな戸建て・空き家オーナーがとても多いのです。結論から言えば、民泊の収益は「1泊単価 × 年間稼働日数」から各費用を引いた額で決まります。まずはこの式を押さえましょう。

民泊の収益はこう決まる｜基本の計算式

収益の出発点はシンプルです。年間売上は、1泊あたりの単価に、年間の稼働日数（365日×稼働率）を掛けて求めます。稼働率とは、1年のうち何割の日が予約で埋まるかを示す数字です。

たとえば1泊16,000円で、ひと月の半分（15日）が予約で埋まれば、宿泊売上は約24万円。年間で365日の45%（約164日）が埋まれば宿泊売上は約262万円で、ここにゲストからの清掃費収入も加わります。この売上から手数料や実費を引いた額が、手元に残るお金です。重要なのは、「売上」と「手残り」はまったく別物だという点。この違いを知らずに「思ったより残らない」と驚く方が少なくありません。

戸建て・空き家の収益シミュレーション【民泊新法・旅館業】

ご相談で最も多い戸建て・空き家を例に、年間の手残りを試算します。制度の選び方で営業できる日数の上限が変わるため、民泊新法と旅館業の2つで比べてください。

項目	民泊新法	旅館業
営業日数の上限	年180日まで	上限なし（通年）
1泊単価	16,000円	16,000円
稼働率	45%	55%
年間稼働日数	約164日（365日×45%）	約201日（365日×55%）
宿泊売上（単価×稼働日数）	約262万円	約322万円
＋ 清掃費収入（ゲスト負担）	約40万円	約50万円
年間売上（合計）	約302万円	約372万円
− OTA手数料（約15%）	−約45万円	−約56万円
− 運営代行（約20%）	−約60万円	−約74万円
− 実費（清掃費・ゴミ・備品・光熱 等）	−約75万円	−約93万円
≒ 手残り（年）	約122万円	約149万円
（月あたり／売上比）	約10万円／約40%	約12万円／約40%

ここで大事なのは、稼働率45%なら年間164日で、民泊新法の180日以内に収まるという点です。つまりこの水準までは、民泊新法でも合法的に運営でき、手残りは月10万円ほど。さらに需要があり年180日を超えて稼げる立地なら、旅館業で通年化して月12万円ほど（年149万円）と上を狙えます。いずれも手残りは売上のおよそ4割が目安です。あくまで試算例であり、立地や稼働率で大きく動く点は、最後に詳しくお伝えします。

なお、この試算はあくまで一例です。清掃費はゲストから清掃料として受け取りますが、OTAと運営代行の手数料は清掃費を含む売上全体にかかるため、まるごと相殺はできません。そのため清掃費も売上に含め、実費にも計上しています。実費はこのほか、ゴミ回収・備品・光熱費などを年間でならして見込み、初期費用（家具・家電・届出など）は含みません。手残りは、おおむね売上の4割が一つの目安です。稼働率や単価が10%変われば、手残りは数十万円単位で動きます。だからこそ、自分の物件・立地に合わせた試算が欠かせません。

手残りを左右する3つの要因

収益を伸ばせるかどうかは、次の3つでほぼ決まります。一つずつ見ていきましょう。

1. 稼働率｜需要のある立地か

稼働率は、収益に最も大きく効きます。観光・ビジネス需要が安定した立地なら高稼働を狙えますが、需要の薄い地域では季節で大きく波打ちます。ご相談でも、地方の戸建てオーナーが「そもそも需要があるのか」とつまずく場面が目立ちます。

2. 1泊単価｜物件の魅力と適正価格

広さ・内装・立地で単価は変わります。価格を高くしすぎれば空室、安くしすぎれば薄利。需要に合わせた価格調整が欠かせません。この値付けこそ、運営代行の腕が出るところです。

3. 営業日数｜どの制度を選ぶか

民泊新法は年180日（稼働率にして約49%）が上限です。年間の稼働日数がこの範囲に収まるなら民泊新法で十分ですが、180日を超えて通年で稼ぎたいなら、旅館業（簡易宿所）や特区民泊を検討します。物件の立地と用途地域で選べる制度が変わるため、エリアごとの届出窓口で可否を先に確認してください。

賃貸 vs 民泊｜戸建て・空き家ならどちらが得か

結論を言えば、観光やビジネスの需要がある立地なら民泊、需要が読みにくい立地なら賃貸の方が安定します。手取りと手間の両面で比べるのがコツです。

賃貸は毎月の家賃が読めて手間も少ない反面、空室が続けば収入はゼロ。民泊は稼働すれば賃貸を上回る可能性がありますが、運営の手間と稼働の変動リスクを伴います。どちらが正解かは、立地と、かけられる手間で変わります。

観点	賃貸	民泊
収入の安定性	高い（家賃固定）	稼働に左右される
収益の上限	家賃が天井	高稼働なら上振れ
手間	少ない	多い（代行で軽減可）
空室のとき	収入ゼロ	他の日程でカバー可

実際のご相談でも、「賃貸で埋まらないアパートを民泊にできないか」という声は少なくありません。判断するなら、同じ物件で賃貸の手取りと民泊の手残りを並べて比較してください。運営代行に任せれば、手間の差はぐっと縮まります。迷ったら、両方の試算をお手伝いします。

投資として見た民泊の利回り

物件を取得して民泊投資をする場合は、利回りの目安も知っておきましょう。表面利回りは「年間売上 ÷ 物件取得費」で計算します。

たとえば取得費1,500万円の戸建てで、年間売上が旅館業ケースの約372万円なら、表面利回りは約25%。ただし判断は、手数料・実費・ローン返済を引いた実質利回りで行う必要があります。先ほどの手残り（約149万円）で見れば、実質は約10%。賃貸用ワンルームの実質利回り（数%台）より高めですが、そのぶん稼働変動のリスクは大きくなります。

すでに戸建て・空き家をお持ちなら、取得費がかからないぶん利回りはさらに高くなります。「使っていない実家や別荘を、維持費以上に稼ぐ資産へ変えたい」というご相談が多いのも、この点が理由です。

収益（稼働率）を伸ばす4つの工夫

稼働率は、工夫しだいで大きく変わります。とくに効果が出やすいのが、次の4つです。順に取り組むだけでも、手残りは変わってきます。

1. 写真をプロ品質にする

OTAでは、写真が予約を大きく左右します。明るく広く見える一枚目が、クリック率と稼働を押し上げます。スマホ撮影で済ませず、プロの撮影に投資する価値は十分にあります。

2. 需要に合わせて価格を動かす

平日・週末・連休・地域のイベントで、需要は刻々と変わります。固定価格のままでは、繁忙期に取りこぼし、閑散期に空室を抱えることに。柔軟な価格調整が稼働の鍵です。

3. 複数のOTAに掲載する

Airbnbだけでなく、Booking.comなど複数の予約サイトに載せると、ゲストとの接点が増えて稼働が安定します。手数料は増えますが、空室を埋める効果が上回ることが多いです。

4. レビューを丁寧に積み上げる

高評価は、検索順位と予約率に直結します。清潔さと、問い合わせへの迅速な対応が、良いレビューの土台。ここを地道に続けた物件ほど、稼働が伸びていきます。

5. 連泊・長期滞在を取り込む

1泊だけを狙うのではなく、連泊や長期滞在の予約を取り込むと、稼働は安定します。チェックインや清掃の回数が減るぶん、手間とコストも抑えられるのが利点です。連泊割引やマンスリープランを用意すれば、閑散期の空室も埋めやすくなります。とくに地方やリゾートでは、ワーケーションや長期滞在の需要を取り込めると、稼働率が一段上がります。需要の波が大きい立地ほど、この工夫が効いてきます。

これらはいずれも、実績のある運営代行が得意とする領域です。すべてを自分でやるのが難しいなら、稼働を伸ばせる運営代行に任せるのが、結局は近道になります。

相談で多い3つのケース

実際のご相談から、収益にまつわる典型的なパターンを3つ紹介します（個人・物件が特定されないよう、要点のみ）。

ケースA：賃貸で空室のアパートを民泊に転用したい

「賃貸でなかなか埋まらない部屋を、民泊にした方が得ではないか」という相談です。賃貸の家賃収入と、民泊の手残りを同じ条件で並べて比べるのが判断のコツ。立地次第では民泊が上回りますが、運営の手間と空室リスクも含めて考える必要があります。

ケースB：自分の物件で始めたいが、近隣が不安

収益より先に「ご近所トラブルが怖い」という心理的なハードルでとまる方も多くいます。ゴミ出しや騒音への配慮、近隣への事前説明が、長く続けるための土台。運営代行のトラブル対応体制も、ここで効いてきます。

ケースC：使わない別荘の維持費を、民泊でまかなえるか

別荘相談で多いのが、維持費の負担を収益で埋めたいという動機です。通年の需要は読みにくいものの、シーズンの高単価で固定費をカバーできる例もあります。立地特有の需要（雪・温泉・海など）を見極めることが第一歩になります。

儲からない人に共通する3つのこと

残念ながら、思うように収益が出ないケースもあります。ご相談を通じて見えてきた共通点は、次の3つです。

• 相場感がないまま物件を抱える：いくら稼げるか試算せず、なんとなく始めてしまう。
• 法規制で止まったままにする：民泊できるか分からず、確認を後回しにして時間だけが過ぎる。
• 稼働を伸ばす工夫をしない：写真・価格・OTA運用を放置し、空室が続く。

逆に言えば、最初に「できるか」と「いくら残るか」を数字で確認し、運用をプロに任せれば、つまずきの多くは避けられます。これは数百件の相談を通じて、はっきりと感じていることです。

正しく試算し、収益を最大化する手順

遠回りに見えても、次の順番が結局いちばん早く、失敗が少ない進め方です。

1. 物件エリアの届出窓口を確認し、民泊が可能か・どの制度かを把握する → 全国 民泊窓口データベース
2. 制度に応じた稼働日数で、収益を試算する（本記事の式・表を活用）
3. 運営をプロに任せるか自分でやるか、手残りで判断する → 民泊運営代行の選び方
4. 少数で始め、稼働を見ながら改善・拡大する

民泊サポートでは、運営10年以上の知見と数百件の相談データをもとに、あなたの物件に合った現実的な収益の見立てと、最適な運営代行をご紹介しています。大阪などエリア別の相談も承ります。

よくある質問

民泊は実際いくら儲かりますか？

立地・単価・稼働率で大きく変わります。戸建ての試算例では、1泊16,000円・年164日（稼働率45%・民泊新法の180日以内）で手残り月10万円ほど、旅館業で通年営業すれば月12万円ほどが一つの目安です。手残りはおおむね売上の4割。あくまで例であり、需要のある立地ほど上振れします。

初期費用はどれくらいかかりますか？

賃貸で始める場合は1部屋50〜150万円程度が目安です。家具・家電・寝具・撮影・届出費用などが含まれます。物件をすでにお持ちの戸建て・空き家なら、内装・備品が中心になります。

180日しか営業できないと、赤字になりませんか？

いいえ、必ずしも赤字にはなりません。年180日は稼働率にして約49%にあたり、試算では年164日（稼働率45%）で手残り月10万円ほど出ます。180日を超えて稼げる立地なら、旅館業や特区民泊で通年化して上限を外すのが有効です。

地方や田舎の物件でも需要はありますか？

あります。実際のご相談も地方・郊外が上位です。観光地・温泉地・自然体験など、その土地ならではの需要を取り込めるかが鍵になります。

収益を上げるには何が一番効きますか？

稼働率です。写真・価格・OTA運用の最適化で稼働は大きく変わります。ここは運営代行の力量が出るため、実績のある会社選びが収益に直結します。

相談すると必ず契約が必要ですか？

いいえ。収益の試算・ご相談・運営代行のご紹介はすべて無料で、契約の義務はありません。情報収集だけでもお気軽にどうぞ。

まとめ

民泊の収益は「1泊単価×年間稼働日数（365日×稼働率）」から手数料と実費を引いた額で決まります。売上ではなく手残りで考えること、そして180日規制と立地が結果を大きく左右することを押さえてください。戸建て・空き家なら取得費がかからないぶん利回りは高くなり、使わない物件を「稼ぐ資産」に変えられる可能性があります。

数百件のご相談で最も多い質問が「いくら儲かるか」でした。だからこそ、最初に「できるか」と「いくら残るか」を数字で確認することが、遠回りに見えて最短です。制度の詳細は観光庁の民泊制度ポータルも参考に、迷ったら運営10年以上の私たちにご相談ください。