民泊と用途地域｜住居専用地域でできる？調べ方

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民泊を始めようと思ったとき、「自分の物件がある場所で、そもそも民泊はできるのか」と不安になる方は多い。

その答えを左右する重要な要素のひとつが「用途地域」だ。用途地域によっては、民泊の種類や届出・許可の取り方が大きく変わってくる。

この記事では、用途地域の基本から民泊との関係、住居専用地域での考え方、そして自分の物件の用途地域を調べる方法まで、順を追って整理していく。

用途地域とは

用途地域とは、都市計画法にもとづいて、土地の使い方（用途）を制限するために設けられた区分のこと。「住む場所」「働く場所」「商業の場所」といったゾーニングを行い、住環境の保護や都市機能の秩序ある配置を目的としている。

全国的に指定される用途地域は、現在13種類に分類されている。

13種類の用途地域

住居系（8種類）

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 田園住居地域

商業系（2種類）

• 近隣商業地域
• 商業地域

工業系（3種類）

• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

この13種類のうち、特に民泊に影響しやすいのが「住居専用地域」と呼ばれる4区分（第一種・第二種の低層および中高層）だ。

なぜ民泊に関係するのか

民泊を営む行為は、「宿泊サービスの提供」という事業行為にあたる。用途地域ごとに「どのような建物・用途を建てられるか」が法律で定められており、旅館・ホテル・簡易宿所といった宿泊施設の設置が認められる地域と認められない地域が存在する。

また、民泊の根拠となる法律（民泊新法・旅館業法）によって、適用される地域の制限も異なってくる。これが「民泊と用途地域の関係」の入口だ。

民泊新法（住宅宿泊事業）と用途地域

民泊新法（住宅宿泊事業法）にもとづく民泊は、正式には「住宅宿泊事業」と呼ばれる。都道府県への届出さえ済ませれば営業できる仕組みで、旅館業の許可は不要だ。

基本的には多くの用途地域で届出が可能

住宅宿泊事業は「住宅」を活用するという前提のため、住居系・商業系・準工業地域など、住宅が建てられる用途地域であれば、基本的に届出対象となる。

ただし、工業地域や工業専用地域のように、そもそも住宅が建てられない地域は対象外となる。

住居専用地域は「上乗せ条例」に注意

注意が必要なのは、住居専用地域に物件がある場合だ。民泊新法は地方自治体が「条例」を制定することで、区域・期間・日数などを制限できる仕組みになっている。

この「上乗せ条例」を活用して、住居専用地域における民泊を特定の期間のみに限定している自治体が少なくない。たとえば「月曜正午から金曜正午まで（いわゆる平日のみ）」に限定するケースは全国的にもみられる。

具体的な制限内容は自治体ごとに異なるため、物件の所在地である市区町村の担当窓口に必ず確認することを強くおすすめしたい。

旅館業（簡易宿所）と用途地域

旅館業法の許可を取得して民泊を運営する場合、「簡易宿所」の許可が一般的に選ばれる。

この旅館業（簡易宿所）は、民泊新法と比べて営業できる用途地域が明確に絞られる。

営業できる用途地域の考え方

旅館・ホテルなどの宿泊施設は、用途地域の規制上「特定の地域にしか建てられない建築用途」に分類される。一般的な整理としては、以下のような傾向がある。

• 第一種・第二種低層住居専用地域：旅館・簡易宿所の設置は認められない
• 第一種・第二種中高層住居専用地域：原則として認められない
• 第一種住居地域〜準住居地域：床面積の要件などを満たせば可能な場合もある
• 近隣商業地域・商業地域・準工業地域：基本的に設置可能

ただし、これはあくまで建築基準法上の「建築できる用途」の原則的な整理であり、自治体によって細かい判断が異なる場合もある。

実際に旅館業の許可取得を進める場合は、物件所在地の保健所（旅館業の許可を所管するのは保健所）に事前相談を行うのが鉄則だ。

特区民泊と用途地域

特区民泊とは、国家戦略特区法にもとづく「国家戦略特区外国人滞在施設経営事業」の通称で、認定を受けた一部の自治体エリアのみで実施できる。

特区民泊と用途地域の関係

特区民泊が実施可能なのは、制度上「旅館業法の規制がかからない地域」においても認定を受けることができるとされており、用途地域の制限が旅館業よりも緩やかに運用されるケースがある。

ただし、特区民泊を実施できる自治体は大阪府・東京都・新潟市・千葉市・北九州市など一部に限られており（実施状況は変動する場合がある）、対象地域かどうかの確認が前提となる。

長崎県を含む多くの地域は特区民泊の指定外であるため、まずは民泊新法か旅館業法のどちらで進めるかを検討するところから始まる。

用途地域の調べ方

自分の物件がどの用途地域に指定されているかを確認する方法は、大きく3つある。

市区町村の都市計画情報（窓口）

最も確実な方法は、物件所在地の市区町村役場（都市計画課・建築指導課など）の窓口で直接確認することだ。住所を伝えれば、担当者が都市計画図をもとに用途地域を教えてくれる。

書面での証明が必要な場合は「都市計画情報提供証明書」などの申請が必要になることもあるため、窓口に事前確認しておくといいだろう。

市区町村のWebサイト（都市計画GISマップ）

多くの市区町村では、都市計画の情報をインターネット上の地図（GISマップ）で公開している。

住所や地図上の位置から用途地域を確認できるツールで、役所に出向かなくても自宅から調べられる。ただし、情報の更新タイミングや精度は自治体によって差があるため、重要な判断をする前には窓口で裏付けを取ることが望ましい。

国土交通省「都市計画情報提供サービス」

国土交通省が運営する「国土数値情報」や「都市計画情報提供サービス」でも、用途地域の概要を全国的に確認できる場合がある。

ただし、精細な地番レベルでの確認には市区町村レベルの情報が必要なため、あくまで「おおよその確認」に留まる。

住居専用地域で民泊したい場合の考え方

物件が住居専用地域にある場合でも、民泊の可能性がゼロとは限らない。

まず確認すること

最初に確認すべきは、その自治体が民泊新法にもとづく上乗せ条例を設けているかどうかだ。

条例がなければ、住居専用地域であっても年間180日の範囲内で民泊新法の届出は可能となる。条例がある場合も、制限の内容（期間・曜日など）を把握した上で、事業として成立するかどうかを判断することができる。

旅館業での許可取得は基本的に難しい

住居専用地域（特に第一種・第二種の低層・中高層住居専用地域）では、旅館業法の簡易宿所許可は原則として取得できない。

旅館業での運営を想定している場合は、物件の用途地域を確認した上で、保健所への事前相談を早めに行うことが重要だ。

新規建設の場合は計画段階での確認が鍵

ログハウスなど新たに建物を建てて民泊を始めたい場合は、土地購入や建築の計画段階で用途地域と民泊規制の両方を確認しておく必要がある。

建ててから「この場所では旅館業の許可が取れない」と分かっても、遡っての変更は現実的ではない。専門家（行政書士・建築士など）への相談を、計画の早い段階で行うことが損失を防ぐ最善策だ。

用途地域以外にも確認すべきこと

用途地域の確認は出発点にすぎない。民泊を実際に始めるためには、他にも確認すべき事項がある。

消防法・建築基準法上の要件

民泊（特に旅館業の許可取得）では、消防設備の設置基準が住宅とは異なる。自動火災報知設備や誘導灯の設置が求められるケースがあり、3階建て以上の建物では要件がさらに厳しくなる傾向がある。

建築確認や消防検査との兼ね合いを、早めに消防署・建築指導担当に確認しておくことが重要だ。

マンション・区分所有建物の管理規約

分譲マンションなど区分所有建物の場合、管理規約で民泊が禁止されているケースが非常に多い。

用途地域上は問題がなくても、管理規約で禁じられていれば民泊の実施はできない。規約の確認を忘れずに行いたい。

市区町村の独自条例

民泊新法の上乗せ条例以外にも、自治体が独自に定めた「民泊条例」や「生活環境保全条例」などが営業に影響するケースがある。

物件の所在地の市区町村窓口に「この住所で民泊を始めたい場合、確認すべき条例はあるか」と直接問い合わせるのが、情報の見落としを防ぐ最も確実な方法だ。

よくある質問

Q. 用途地域が「第一種低層住居専用地域」です。民泊は絶対にできませんか？

A. 民泊新法（住宅宿泊事業）の届出であれば、上乗せ条例がない自治体では年間180日の範囲内で届出が可能なケースがある。ただし旅館業（簡易宿所）の許可取得は原則として困難だ。所在地の市区町村で条例の有無を確認することが先決になる。

Q. 「用途地域の指定がない（無指定）」エリアですが、民泊はできますか？

A. 都市計画区域外や用途地域の未指定エリアでは、建築規制が緩やかな部分もある。ただし、民泊に関しては民泊新法や旅館業法の適用は別途検討が必要で、各種消防・衛生基準なども変わらず適用される。所在地の市区町村・保健所に確認を。

Q. 民泊新法の届出をしたら、あとで旅館業に切り替えることはできますか？

A. 制度上、民泊新法の届出と旅館業許可は別々の手続きであり、切り替えではなく旅館業の新規申請になる。用途地域の条件を改めてクリアする必要があるため、最初から旅館業での運営を検討しているなら、計画段階での確認が重要だ。

Q. 用途地域は変更されることがありますか？

A. 都市計画の見直しにより、用途地域が変更される場合はある。ただし頻繁ではなく、変更には地域住民への説明や都市計画審議会を経る必要がある。物件を取得する際は、現時点の用途地域だけでなく、自治体の都市計画の方向性も確認しておくと安心だ。

Q. 土地を購入して新たにログハウスを建て、温泉地で民泊を始めたい場合はどこから調べればいいですか？

A. 候補地の用途地域の確認（市区町村の都市計画課）、旅館業許可の取得可否（保健所への事前相談）、消防設備の要件確認（消防署）の3点を同時並行で進めるのが効率的だ。行政書士・建築士・民泊専門のコンサルタントにワンストップで相談できる窓口を探すと、見落としを防ぎやすい。

まとめ

民泊と用途地域の関係を整理すると、以下のような骨格になる。

• 民泊新法（住宅宿泊事業）は住宅が建てられる地域であれば基本的に届出が可能だが、住居専用地域では自治体の上乗せ条例による制限がかかるケースがある
• 旅館業（簡易宿所）は営業できる用途地域が限られており、住居専用地域では原則として許可取得が難しい
• 特区民泊は対象の自治体エリアのみで利用できる制度だ
• 用途地域は市区町村の窓口・GISマップで確認できるが、民泊に関する具体的な可否は窓口への問い合わせが必須

「自分の物件で民泊できるか」を判断するためには、用途地域の確認と自治体への相談を早めに行うことが、遠回りのようで最も確実な近道になる。

計画段階で専門家（行政書士・建築士・民泊専門コンサルタント）を巻き込んでおくことで、申請の手戻りや想定外のコストを防ぎやすくなる。大切な投資が形になる前に、ぜひ一度、所在地の担当窓口へ足を運んでほしい。