【データ更新日: 2026年9月26日】
ニセコエリア（倶知安町・ニセコ町）で民泊を始める方へ。このエリアは北海道の条例で「家主が住んでいない民泊」だけが平日に営業できない区域に指定されています。しかも倶知安町は令和8年6月1日から対象区域が広がりました。ひらふ・花園エリアの投資用物件を検討している方は、購入前に区域と条例の確認が必須です。民泊運営代行10年以上の民泊サポートが、ニセコ特有の確認点をまとめました。
▼ ニセコエリアで始める前の結論
- 北海道の条例で制限されるのは「家主不在型」と「居室が5を超えるもの」だけ。家主が生活の本拠として住んでいる民泊は制限の対象外です
- 倶知安町は令和8年6月1日施行で制限区域が追加されました。住居専用地域に加えて、準都市計画の「観光Ⅲ地区」「観光居住地区」「市街地隣接地区」まで対象です
- 制限される期間は平日（土日・祝日・年末年始を除く日）。スキーシーズンの平日が稼ぎ時になるエリアで、これは収支に直結します
- 届出先は保健所ではなく北海道 経済部観光局観光振興課 民泊係（011-206-6597）。旅館業は倶知安保健所です
① 制限されるのは「家主不在型」と「居室5超」だけ
北海道住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例（平成30年3月30日公布）では、制限の対象になる民泊（制限対象事業）が第2条で3つに限定されています。この3つに当たらなければ、区域内でも期間の制限を受けません。
| (1) | 事業者が届出住宅を自己の生活の本拠として使用していないもの |
|---|---|
| (2) | 宿泊させている間、事業者が不在となるもの（日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内は除く） |
| (3) | 届出住宅の居室の数が5を超えるもの |
自分の物件が制限を受けるかの見分け方
下の3つのうち1つでも当てはまれば「制限対象事業」です
(1) その家に住んでいない
生活の本拠として使っていない物件。投資用はここに当たります
(2) 泊めている間に不在
買い物など日常生活で通常行う行為に要する時間の範囲は除かれます
(3) 居室が6つ以上
居室の数が5を超えるもの。大型のコンドミニアムは要確認です
3つとも当てはまらない場合 制限区域の中にある物件でも、期間の制限は受けません。ただし年間180日の上限は通常どおりかかります。
ニセコエリアで多い「オーナーは道外・首都圏在住、運営は委託」という形は、そのまま(1)(2)に当たります。投資目的の物件ほど条例の影響を受ける構図です。
② 倶知安町は令和8年6月1日から対象区域が広がった
北海道は毎年度3月末をめどに、市町村の意見をもとに制限区域を見直しています。令和8年（2026年）の見直しで倶知安町が追加され、令和8年6月1日から施行されました。指定されている区域は次のとおりです。
| 倶知安町 |
・第一種低層住居専用地域／第一種中高層住居専用地域／第二種中高層住居専用地域 ・倶知安準都市計画特定用途制限地域のうち「観光Ⅲ地区」「観光居住地区」「市街地隣接地区」「農地森林保全Ⅱ地区」 ・倶知安町立地適正化計画の居住誘導区域のうち「第一種住居地域」「第二種住居地域」（都市機能誘導区域を除く） ・小中学校（倶知安小・北陽小・東小・西小・西小樺山分校・倶知安中）の敷地の出入口から周囲100メートル |
|---|---|
| ニセコ町 | ・小中学校等（ニセコ小・近藤小・ニセコ中・北海道インターナショナルスクールニセコ校・KIUアカデミーニセコ校）の敷地の出入口から周囲100メートル |
注目したいのは、倶知安町で「観光」と名のつく地区まで指定されている点です。用途地域だけを見て判断すると漏れます。またニセコ町はインターナショナルスクールも「学校」に含まれます。
③ 制限される期間は「平日」。スキーシーズンに効く
家主不在型が泊められる日（通常の週）
緑が営業できる日、グレーが条例で制限される日です
※ 住居専用地域等の区域では、祝日と12月31日〜1月3日も営業できます。学校周辺100mの区域では、土日祝に加えて学校の長期休業期間（冬休みなど）も営業できます。
ニセコは12月下旬から3月にかけてが最需要期で、海外からの長期滞在は平日をまたぐのが普通です。家主不在型で住居専用地域等の物件を選ぶと、この平日を落とすことになります。物件の区域区分は、収支計算より先に確認してください。
④ ニセコエリアの窓口
| 住宅宿泊事業（民泊新法）の届出 | 北海道 経済部観光局観光振興課 民泊係 011-206-6597（札幌市・旭川市・函館市・小樽市以外は道が窓口） |
|---|---|
| 旅館業（簡易宿所）の許可 | 倶知安保健所（後志総合振興局保健環境部保健行政室） 0136-23-1914（倶知安町・ニセコ町・真狩村・留寿都村・蘭越町ほか後志管内） |
| 消防法令適合の相談 | 羊蹄山ろく消防組合消防本部 0136-22-2822 |
| 区域区分・用途地域の確認 | 倶知安町・ニセコ町の都市計画担当課。倶知安町は準都市計画の特定用途制限地域と立地適正化計画まで見る必要があります |
⑤ エリアごとの考え方
ひらふ・花園（倶知安町）
コンドミニアムと宿泊施設が集積するエリア。令和8年6月からの区域追加の影響を最も受けます。用途地域だけでなく準都市計画の地区区分まで確認を。
ニセコ町（中心部・曽我）
制限は学校周辺100mのみ。インターナショナルスクール2校も対象に含まれるので、物件の位置関係を地図で確認します。
周辺（蘭越町・真狩村など）
真狩村・留寿都村も学校周辺の指定があります。蘭越町は現時点で指定がなく、同じ後志でも町ごとに扱いが違います。
ニセコの民泊によくある質問
Q. 道外に住んでいて運営は委託します。制限の対象ですか？
A. はい。条例の「自己の生活の本拠として使用していない」「宿泊させる間に事業者が不在」に当たるため、制限区域内であれば平日は営業できません。区域外の物件を選ぶか、旅館業（簡易宿所）で営むかの検討になります。
Q. 旅館業の許可なら日数も期間も制限されませんか？
A. 旅館業（簡易宿所）の許可を取れば年間180日の上限も条例の期間制限も受けません。ただし用途地域の制約や構造・設備の要件が民泊新法より厳しく、倶知安保健所との事前相談が必要です。
Q. 冬休み期間は学校周辺でも営業できますか？
A. 学校周辺100mの区域は「授業を行わない日」が除かれるため、長期休業期間は営業できます。ただし住居専用地域等の指定が重なっている場合は、そちらの制限が別にかかります。
Q. 指定区域は今後も変わりますか？
A. 北海道は毎年度3月末をめどに市町村の意見をもとに見直すとしています。実際に倶知安町は令和8年6月1日施行で追加されました。購入前に最新の告示を確認してください。
関連ページ
※ 出典：北海道「北海道住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例」および同条例に基づく制限対象事業実施制限区域の指定（令和8年4月1日・令和8年6月1日施行）、北海道例規類集（2026年9月26日確認）。行政情報は変動します。最終的には各管轄窓口にご確認ください。