相続した空き家を民泊にする方法｜手続き・税金・収益化

親から相続した実家。使う予定はないけれど、売るのは忍びない。そのまま置いておくと、固定資産税と管理の手間だけがかかり続けます。私たちに寄せられるご相談でも、「相続した空き家をどうすればいいか」は年々増えています。結論から言えば、立地の条件さえ合えば、売らずに「民泊」で月々の収益に変える道があります。この記事では、相続した空き家を民泊にするまでの流れと、税金や費用の注意点を、運営10年・相談700件超の経験から整理します。

相続した空き家、放っておくとどうなる

「とりあえず置いておく」が、いちばん損をします。人が住まない家は驚くほど早く傷み、それでも費用は出ていき続けるからです。

• 固定資産税は毎年かかる。住んでいなくても、所有している限り課税されます。
• 「特定空家」に指定されるリスク。管理されず放置された空き家は、自治体から特定空家等に指定されることがあり、その場合は住宅用地の税優遇が外れて固定資産税が最大6倍になることもあります。
• 建物が傷む・近隣トラブル。換気や草木の管理が滞ると老朽化が早まり、いざ活用・売却する際の費用がふくらみます。

つまり、空き家は「持っているだけ」で価値が下がる資産です。早めに使い道を決めるほど、選択肢も収益も大きくなります。

「売る・賃貸・民泊」どれを選ぶ？

相続した空き家の活用には、大きく3つの方向があります。それぞれの向き・不向きを整理します。

選択肢	こんな人に向く	注意点
売却する	もう関わりたくない／現金化したい	地方・築古は安くなりがち。手放すと戻せない
賃貸に出す	長期で安定して貸したい	借り手がつくか。退去まで自分では使えない
民泊にする	売らずに残したい／高めに稼ぎたい／自分でも時々使いたい	立地と法規制の確認が必要。運営の手間（代行で解消可）

「先祖の家を手放したくない」「将来は自分や子どもが使うかも」という方には、所有はそのままで、空いている間だけ貸せる民泊が向いています。観光需要のある地域なら、長期賃貸より高い収益を狙えるのも特徴です。売却を選ぶ場合でも、空き家・別荘の活用の観点から一度比較しておくと後悔がありません。

相続した空き家を民泊にする5ステップ

むずかしく見えても、順番に進めれば大丈夫です。流れを5つに分けて説明します。

STEP1：名義と権利を確認する

まず、その家が誰の名義かを確認します。相続登記（名義変更）が済んでいないと、貸し出しや契約で支障が出ます。2024年から相続登記は義務化されているため、未了の場合は早めに手続きを。共有名義の場合は、ほかの相続人の同意も必要です。

STEP2：民泊にできるか確認する

家があれば必ず民泊にできる、わけではありません。次の3点を確認します。

• 用途地域：その土地で宿泊事業をしてよいか。
• 児童施設100mルール：民泊新法では、近くに学校・保育園などがあると許可が下りない場合があります（100mルールの記事）。
• 消防・建物の条件：消防設備や安全基準を満たせるか。

これらの調べ方や届出先は、全国の窓口データベースで地域ごとに確認できます。自分の物件が対象か迷う場合は、自分の家は民泊にできる？もあわせてご覧ください。

STEP3：制度を選ぶ

民泊には「民泊新法（年180日まで・届出）」「旅館業（通年・許可）」「特区民泊（対象地域・認定）」の3つの枠組みがあります。どれを選ぶかで日数や手続きが変わります。まず手軽に始めるなら民泊新法ですが、年180日の上限があります（180日制限と超える方法）。

STEP4：リフォーム・設備を整える

長く使われていない家は、そのままでは貸せないことがほとんどです。水回り・内装・消防対応に加え、「宿泊単価が上がる」リフォームを施すと収益が変わります。改装費には補助金・助成金が使えるケースもあるため、着工前に確認しておきましょう。

STEP5：届出をして、運営を始める

必要書類をそろえて届出・許可を取り、宿泊サイトへの掲載、予約・ゲスト対応、清掃を回せば運営開始です。これらを自分でやるのは大変なので、多くの方は運営代行に任せています。

気になる税金の話（基本）

相続した空き家を民泊にすると、税金はどうなるのか。基本を押さえておきましょう。※税制は個人の状況で大きく変わります。実際の判断は必ず税理士・税務署にご確認ください。

• 民泊の収益には税金がかかる：民泊で得た収入は、原則として確定申告が必要です。一方で、リフォーム費・清掃費・運営代行手数料・固定資産税などは経費にできる場合があり、手元に残る額（手残り）で考えることが大切です。
• 固定資産税は所有している限りかかる：ただし、活用して人が出入りすることで、放置による「特定空家」指定のリスクは避けやすくなります。
• 「売る」と税の比較も忘れずに：相続した居住用の空き家を売る場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が使えることがあります（適用期限・要件あり）。売る・貸すは、税金まで含めて比較するのが賢明です。

「結局どちらが得か」は、物件と家族構成で変わります。私たちは収益面のご相談に加えて、必要に応じて専門家とも連携してご案内します。

いくら稼げる？収益の目安

気になるのは「実際いくらになるのか」でしょう。収益は1泊の単価 × 稼働率 × 営業日数で決まり、立地と部屋の魅力で大きく変わります。まずは目安を知りたい方は、民泊 収益シミュレーターで、住所と間取りからおおよその手残りを試算できます。同じ間取りでも、清掃品質やリフォーム次第で単価は変わるため、「磨けば伸びる物件か」を見極めることが収益を左右します。

相続空き家の民泊でよくある失敗

つまずきやすいポイントを先にお伝えします。

• 「できる」と思い込んで進める：用途地域や管理規約で後から断念するケース。必ず確認から入る。
• 安さだけで運営代行を選ぶ：対応の遅い・清掃の雑な業者に当たると、レビューが下がり収益も落ちます。
• 最低限の修繕だけで貸す：競合と同じ部屋では価格競争に。差別化できる一手を入れると単価が上がります。

実際のご相談の進み方は、相談事例でも紹介しています。

自分でやるか、プロに任せるか

ここまでの5ステップを、すべて自分で進めることもできます。ただ、相続物件は名義・法規制・リフォーム・運営と、関わる分野が多いのが特徴です。各分野のプロを一人で探して束ねるのは、想像以上に大変です。私たち民泊サポートは、審査を通った優良なリフォーム・設備・運営のプロを当社が厳選して手配し、ワンストップでディレクションします。窓口はひとつだけ。「何から手をつければいいか分からない」段階から、無料でご相談いただけます。

よくあるご質問