民泊のよくあるご相談事例
と、私たちの診断・ご提案
「自分のケースは相談していいの？」——その不安をなくすために、実際に多いご相談のパターンと、私たちがどう考え、何をご提案するかをまとめました。あなたに近いケースが、きっと見つかります。
相談1,239件を数えて分かったこと
ここから先は、私たちが実際に受けた相談を数えた結果です。よくある話をまとめたものではなく、届いたお問い合わせの本文を1件ずつ分類した実数です。
お問い合わせ本文が40字以上の1,239件を対象に集計しました（2026年10月時点）。個人や物件が分かる内容は一切使わず、件数だけを数えています。
相談の4割は「制度が分からない」
| 相談の種類 | 件数 | 割合 | |
|---|---|---|---|
| 制度・法規制が分からない | 498件 | 40.2% | |
| 収益が成り立つか知りたい | 310件 | 25.0% | |
| 物件が使えるか知りたい | 170件 | 13.7% | |
| 運営を任せたい | 121件 | 9.8% | |
| 清掃・リネンのこと | 23件 | 1.9% | |
| 集客・予約サイトのこと | 7件 | 0.6% | |
| その他（やめたい・乗り換え・分類できなかったもの） | 110件 | 8.9% |
※ 1件につき1つの種類に分類しました。四捨五入のため、割合の合計は100%ちょうどになりません。
「運営を任せたい」は1割弱しかありません。残りの約8割は、頼む先を探しているのではなく、「そもそも自分の物件でできるのか」「いくらになるのか」を知りたい段階の方です。私たちが最初に費用の話をしないのは、これが理由です。
何について聞かれるか
| 聞かれる内容 | 件数 | 割合 | |
|---|---|---|---|
| 届出・許可の手続きの進め方 | 338件 | 27.3% | |
| そもそも届出できる物件か | 270件 | 21.8% | |
| 旅館業と民泊新法のどちらを選ぶか | 265件 | 21.4% | |
| 賃貸物件でもできるか（又貸し） | 143件 | 11.5% | |
| 消防設備は何が必要か | 138件 | 11.1% | |
| 用途地域・建築基準の制限 | 103件 | 8.3% | |
| 営業日数の上限（180日） | 88件 | 7.1% | |
| 学校・児童施設からの距離 | 63件 | 5.1% | |
| マンションの管理規約 | 16件 | 1.3% |
※ 1件の相談で複数のことを聞かれることがあるため、合計は100%を超えます。このほか、税金・確定申告（22件）、自治体の条例（10件）、保険（7件）についてのご相談もありました。
数えてみて、意外だったこと
① 賃貸物件の相談が8人に1人（11.5%）
「借りている部屋で民泊をしたい」というご相談が、想像以上に多くありました。結論から言えば貸主の承諾なしにはできません。承諾を得られるかが最初の分かれ目になります。
② 管理規約の相談は1.3%しかない
検索では「マンション 民泊 管理規約」がよく調べられています。ところが実際のご相談では1.3%。調べている段階で「規約で禁止されている」と分かり、相談に至らないのだと考えています。マンションをお持ちの方は、何より先に規約を確認してください。
③ 制度選びで迷っている方が21.4%
「民泊新法と旅館業、どちらにすべきか」。この判断は後から変えるのが難しく、物件を買う前に決めておくべきところです。年180日で足りるのか、通年で回したいのかによって、選ぶ制度も探す物件も変わります。
どんな物件のご相談が多いか
| 物件の種類 | 件数 | 割合 | |
|---|---|---|---|
| 戸建て | 284件 | 22.9% | |
| マンション・アパート | 94件 | 7.6% | |
| 空き家・実家 | 93件 | 7.5% | |
| 別荘・セカンドハウス | 92件 | 7.4% | |
| 古民家 | 57件 | 4.6% |
空き家・実家・別荘・古民家を合わせると、相談のおよそ2割になります。投資として新しく買う方より、すでに持っている物件をどうするかで悩んでいる方が多いのが実情です。
※ 本文に書かれていた言葉から数えたもので、物件の種類が書かれていない相談は含みません。
電話でのご相談230件では、何が計画を止めていたか
ここまではメールでいただいたご相談の集計でした。次はお電話でのご相談230件分の記録を読み直して、何が話題になり、そのうち何が実際に計画を止めたのかを数えたものです。
通話の記録が残っている230件が対象です。やはり個人や物件が分かる内容は使わず、件数だけを数えています。
まず、何が話題に出たか
| 話題 | 件数 | 割合 | |
|---|---|---|---|
| 収益がどれくらいになるか | 209件 | 90.9% | |
| 旅館業か民泊新法か | 152件 | 66.1% | |
| 用途地域・建築のこと | 110件 | 47.8% | |
| 営業日数の上限（180日） | 105件 | 45.7% | |
| 消防設備・消防法 | 95件 | 41.3% | |
| 学校・児童施設からの距離 | 60件 | 26.1% | |
| 緊急時の駆けつけ | 54件 | 23.5% | |
| 管理業者への委託が必要かどうか | 28件 | 12.2% | |
| 賃貸・転貸の可否 | 11件 | 4.8% | |
| 管理規約のこと | 10件 | 4.3% |
10人に9人が、収益の話をされます。これは当然のことだと思います。
ただし、よく聞かれることと、実際に止まるところは違います
下の表は、その話題が出たご相談のうち、実際に「課題」として記録に残った割合です。数字が大きいほど、話に出た時点で計画が止まりやすいことを意味します。
| 話題 | 話に出た | 課題になった | 割合 | |
|---|---|---|---|---|
| 管理規約 | 10件 | 5件 | 50% | |
| 緊急時の駆けつけ | 54件 | 26件 | 48% | |
| 管理業者への委託が必要 | 28件 | 13件 | 46% | |
| 旅館業か民泊新法か | 152件 | 63件 | 41% | |
| 用途地域・建築 | 110件 | 38件 | 35% | |
| 営業日数の上限（180日） | 105件 | 34件 | 32% | |
| 消防設備・消防法 | 95件 | 29件 | 31% | |
| 学校・児童施設からの距離 | 60件 | 17件 | 28% | |
| 収益がどれくらいになるか | 209件 | 48件 | 23% |
いちばん多く聞かれる「収益」は、いちばん計画を止めにくい話題でした。数字は調べれば分かりますし、合わなければ物件を変えればいい。一方で管理規約・駆けつけ・委託の要否は、話に出た時点でおよそ半分が行き詰まっています。どれも「あとから何とかする」ことが難しいものです。
230件のうち7件が「名義だけ貸してもらう」を考えていました
家主が不在になる民泊では住宅宿泊管理業者への委託が必要ですが、管理業務は自分でやるので名義だけ貸してほしい、という想定をされていた方が7件ありました。これは違法です。そうした提案をする業者とは契約しないでください。ご自身が罰則を受けるだけでなく、届出が取り消される可能性もあります。
※ 「課題になった」は、通話の記録に課題として明記されていたものを数えています。記録の書き方によって拾えていないものがあるため、実際の件数はこれより多い可能性があります。
なぜ、こんなことを数えているのか
「他の代行会社と全く違いますね。
民泊をしたいと言っているのに、賃貸の方が良いですよと提案をもらったのは初めてです」
以前、ご相談をいただいた方に言われた言葉です。この仕事をしていて、いちばん報われたと感じた瞬間でした。
民泊に向かない物件だと判断すれば、私たちはそう申し上げます。賃貸のほうが良ければ、そうお伝えします。運営代行をお引き受けしないことになるので、私たちの売上にはなりません。それでいいと考えています。
自分さえ儲かればいい、という事業者は消えていく
個人事業の時代を含めると、20年以上この仕事をしてきました。その間に見てきたのは、「自分さえ儲かればいい」と考えている事業者が、ことごとく消えていったという事実です。
ある経営者の方の考え方に、強く共感したことがあります。お客様に儲けていただいて、その一部を自分の取り分としていただく。この順番でなければ続かない、という考え方です。サラリーマン時代に松下幸之助の経営の考え方を学んだことも、根っこにあると思います。
だから私たちは、最初に費用の話をしません。
「簡単に始められて儲かる」と思われている
民泊は、簡単に始められて儲かる——そう思われがちです。
実際にはこのページでご覧いただいたとおり、話に出た時点でおよそ半分が行き詰まる関門がいくつもあります。管理規約、緊急時の駆けつけ、管理業者への委託の要否。どれも、あとから何とかするのが難しいものです。
そしてもうひとつ。どの管理会社に頼めばいいのか分からないという方が、とても多くいらっしゃいます。
自分が実際に運営して経験したこと、代行会社との付き合い方、そして信頼できる会社をご紹介すること。それで一人でも多くの方に、民泊を成功させてほしい。それがこの仕事を始めた理由です。
このページの最初にお見せしたとおり、いただくご相談のうち「運営を任せたい」という方は9.8%しかいません。残りの9割は、そもそもできるのか、いくらになるのかを知りたい段階の方です。
だから、数えています。どこで多くの方がつまずくのかが分かれば、同じところで止まる方を減らせると考えているからです。
合同会社SOL COMODA／民泊サポート
よくいただく質問
実際に多かった順に並べています。それぞれ、詳しく書いたページをご用意しています。
相談の 27.3%（338件）
届出の手続きは、何から始めればいいですか？
物件を決める前に「その物件で営めるか」を先に確かめるのが順序です。用途地域、学校や児童施設からの距離、自治体の条例、マンションなら管理規約。これらを確認してから、保健所への届出と消防署への相談に進みます。
順番を逆にすると、設備を整えたあとで止まります。実際に多いのが「消防設備まで自分で用意して申請まで進めたのに、最後に行政から『家主が不在になるなら住宅宿泊管理業者への委託が必須』と指摘されて停まった」というご相談です。委託が要るかどうかは、いちばん最初に確かめてください。
相談の 21.8%（270件）
うちの物件でも民泊はできますか？
物件の種類によって確認する場所が変わります。戸建て・マンション・賃貸・別荘・空き家で、見るべき順番が違います。民泊（住宅宿泊事業）は用途地域で禁じられるのは工業専用地域だけですが、条例や管理規約など別の制限があります。
相談の 21.4%（265件）
民泊新法と旅館業、どちらを選ぶべきですか？
年180日で足りるなら民泊新法、通年で回したいなら旅館業が基本の分かれ目です。ただし旅館業は用途地域の制限が厳しく、住居専用地域では営めません。物件を買う前に決めておくべき判断です。
ご相談でいちばん多く止まるところ
自分で運営したいのですが、管理業者への委託は必要ですか？
人を宿泊させている間に家主が不在になるなら、住宅宿泊管理業者への委託が必要です。清掃も集客もご自身でできる方でも、この委託だけは避けられません。法人名義で建てた建物も、家主が住まないため同じ扱いになります。
「法的な要件を満たすためだけに手数料を払うのか」と感じる方は少なくありません。ただ、管理業務を行わず名義だけを貸す業者と契約するのは違法です。そうした提案をする業者とは契約しないでください。
なお地方の物件では、夜間の駆けつけに対応できる人をどう確保するかが実際の壁になります。清掃はご自身でできても、緊急時にすぐ動ける人が近くにいないという相談は多くいただきます。
相談の 11.5%（143件）
借りている賃貸物件で民泊はできますか？
貸主の承諾がなければできません。無断で行えば契約違反になり、解除される恐れがあります。承諾を得られる物件を探す方法もありますので、頭から諦める必要はありません。
相談の 11.1%（138件）
消防設備は何が必要ですか？
家主が留守になるかと宿泊室の床面積が50㎡を超えるかで決まります。どちらかに当てはまると宿泊施設の扱いになり、建物の広さに関係なく自動火災報知設備・誘導灯・防炎物品が必要です。家主が居住し50㎡以下なら、住宅用火災警報器が中心です。
相談の 8.3%（103件）
用途地域で制限されることはありますか？
民泊（住宅宿泊事業）は、工業専用地域だけができません（住宅そのものが建てられないため）。一方で旅館業は住居専用地域・田園住居・工業地域で営めません。同じ物件でも、選ぶ制度によって可否が変わります。
相談の 7.1%（88件）
営業日数の上限（180日）を超えたいのですが
民泊新法は年180日が上限です。超えて運営するには旅館業や特区民泊といった別の制度が要ります。さらに、60の自治体が条例で期間や曜日をさらに狭めています（京都市・大阪市・新宿区など）。お住まいの自治体の条例をご確認ください。
相談の 5.1%（63件）
近くに学校があるのですが、できますか？
学校・保育所・児童館などから100m以内だと営業日が絞られる自治体があります。測り方も自治体によって違い（敷地の境界からか出入口からか、直線距離か道のりか）、地図だけでは判断できないことがあります。認可外保育所や児童遊園は見落としやすいところです。
相談の 1.3%（16件）
マンションでも民泊はできますか？
管理規約で禁止されていると、届出そのものが受理されません。まず規約の第12条（専有部分の用途）をご確認ください。記載がない場合も「住宅以外に使用してはならない」と書かれていれば、原則としてできません。規約の変更には区分所有者の4分の3以上の賛成が必要です。
規約の書面が古いままでも、油断はできません。過去の総会で禁止の決議が通っていれば、書面が改定されていなくても管理組合から「事実上できない」と回答されることがあります。規約を読むだけで判断せず、管理組合にもご確認ください。なお、規約違反の物件は運営を引き受けてもらえないのが普通です。
私たちは「儲け」だけを物差しにしません。収益を上げたい方にも、相続した実家や別荘を維持・活用したい方にも、目的に正直に向き合います。下記は代表的なご相談パターンです。
相続した実家を、空き家のままにしたくない
「親から相続した一戸建て。誰も住まないけれど、売るのは忍びない。固定資産税と、たまの管理の手間だけがかかっていて、どうしたものか…」
まず目的をうかがいます。「稼ぎたい」より「放置したくない・維持費を軽くしたい」が本音のことが多いケースです。立地の需要を確認し、需要があれば民泊新法（年180日内）で週末中心の無理のない運用を提案。清掃・ゲスト対応は運営代行に委託すれば、遠方でも管理が回ります。
需要が薄い立地なら、無理に勧めません。賃貸や他の活用と正直に比較し、いちばん負担の軽い選択肢を一緒に考えます。
使わない別荘・セカンドハウスを活かしたい
「別荘を買ったが、行くのは年に数回。使わない時期がもったいない。維持費の足しにできないか？」
別荘・セカンドハウスは、ご自身が使わない時期だけ貸す運用と相性が良いです。まず別荘地の管理規約で民泊が可能かを確認（禁止の例も多いため重要）。可能なら、二拠点生活と両立しながら、維持費の一部をまかなう形をご提案します。
駐車場の有無やアクセスなど、貸別荘で稼働を左右するポイントも事前にチェックします。
投資として、しっかり収益を上げたい
「物件を取得して民泊投資を考えている。実際にどれくらい手元に残るのか、勝てるのかを知りたい」
近隣の相場をもとに、1泊単価×稼働率から「手残り」までを具体的な数字で試算します（収益シミュレーターでも試せます）。最悪の事態を想定しても成り立つか、出口戦略はあるかまで確認。
採算が見込めない物件・立地には、契約前にはっきり「やめたほうがいい」とお伝えします。勝てると判断したら、全力で伴走します。
今の運営代行に不満。乗り換えたい
「稼働が伸びない、連絡が遅い、手数料が高い気がする。でも乗り換えの手間や、今の会社に知られるのが不安」
まず現状（稼働・手数料・対応）を中立の目で分析し、本当に乗り換える価値があるかから正直にお伝えします。改善が見込めなければ無理に乗り換えは勧めません。価値があれば、物件・エリアに合う代行を厳選してご紹介し、引き継ぎもサポートします。
そもそも、うちの物件でできるのか不安
「民泊に興味はあるけれど、自分の物件で法的にできるのかが分からず、一歩踏み出せない」
大歓迎のご相談です。全国の窓口データベースで、エリアの保健所・消防署・用途地域の確認のしかたをご案内。条例や規約のチェックポイントも一緒に確認し、「できる／できない」をはっきりさせてから次の一歩へ進めます。
※上記は、実際に多いご相談をもとにした代表的なパターンです（個人を特定する情報は含みません）。実際のご提案は、物件・エリア・ご希望により異なります。
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