東京の民泊許可の取り方｜区ごとの上乗せ条例と届出の進め方
この記事でわかること
- 東京は「住宅宿泊事業法の届出」が主軸
- 区ごとの上乗せ条例で営業日数・エリアが変わる
- 東京都・区の申請先と、要件・費用・期間・条例の調べ方
東京の民泊は「住宅宿泊事業法の届出」が主役
民泊の制度は大きく3つあります。住宅宿泊事業法（民泊新法）・旅館業法・国家戦略特区法の3種類です。
このうち、東京都内で現実的に選択される主な制度は「民泊新法の届出」か「旅館業法（簡易宿所）の許可」 のどちらかです。
特区民泊（国家戦略特区法に基づく認定）は、全国的にも対象地域が限られており、東京都内では大田区がほぼ唯一の実施区となっています。他の区では選択肢に入らないため、まず特区民泊は「大田区を検討している人向けの例外ルート」と理解しておくと話が早いです。
多くの人にとって現実の入口は民泊新法の届出であり、この記事もその前提で進めます。
東京最大の関門「区ごとの上乗せ条例」
民泊新法では、都道府県知事に届け出れば年間180日を上限に営業できます。しかし、この180日はあくまで法律上の上限に過ぎません。
条例によって「営業できる日」が絞られる
民泊新法は、地方自治体が条例によって独自の営業制限を上乗せすることを認めています。東京23区の多くは、この仕組みを使って住居専用地域での平日営業を禁止する条例を設けています。
結果として、「月曜日の正午から金曜日の正午まで」あるいは「平日は全面禁止」といった形で、実質的に土日祝日とその周辺に営業が限られる区が少なくありません。年間180日の枠があっても、条例で平日が全面禁止なら、実際に稼働できる日数は大幅に下がります。
区によって規制の強さはさまざま
- 新宿区・中央区など都心の住居系地域は、規制が厳しめの傾向があります
- 大田区は特区民泊の実施区であり、別制度でのルート整備も進んでいます
- 渋谷区・世田谷区・江東区など、それぞれ条例の内容が異なります
ただし、条例は改正されることがあり、曜日・時間帯・対象エリアの細部は区ごとに異なります。必ず物件所在地の区の住宅宿泊事業担当窓口または保健所で最新情報を確認してください。
3つの制度を東京で比較
| 制度 | 年間営業日数 | 対象エリア（東京） | 向く人 |
|---|---|---|---|
| 民泊新法（届出） | 最大180日（条例でさらに制限あり） | 全区（条例内容は区ごとに異なる） | 自宅・別荘の空き期間を活用したい人 |
| 旅館業法・簡易宿所（許可） | 日数制限なし | 用途地域・区の規制による | 通年稼働・収益重視の運用を目指す人 |
| 特区民泊（認定） | 最低2泊3日以上などの条件あり | 大田区など限定 | 大田区で外国人向けに長期滞在を受け入れたい人 |
旅館業法の簡易宿所許可は営業日数の上限がなく、通年稼働が可能です。一方で、取得要件や消防設備の基準が厳しく、準備コストも大きくなります。
「まず試したい」なら民泊新法の届出、「本格的に収益化する」なら旅館業法の許可という分岐が目安です。ただし用途地域や建物の状況によって選択肢が変わるため、事前に専門家や窓口への相談を強くお勧めします。
東京で届出するための共通要件
用途地域
住居系の用途地域（第一種低層住居専用地域など）では、そもそも民泊新法の届出ができないケースや、条例により営業日が限定されるケースがあります。物件の用途地域は、区の都市計画情報や窓口で確認できます。
消防設備と適合通知書
民泊新法の届出には、消防署が発行する「住宅宿泊事業に係る適合通知書」 が必要です。煙感知器・消火器などの設置が求められ、実地確認が入る場合もあります。
近隣住民への周知
届出前に、周辺の住民へ民泊を行うことを周知するための措置（書面の送付など）が求められます。
マンションの場合は管理規約の確認
マンションでは管理規約で民泊が禁止されていることがあります。届出が受理されても、管理組合から差し止め請求を受けるトラブルが実際に起きているため、必ず事前に確認してください。
届出・申請の流れと相談先
民泊新法の届出は東京都知事宛てですが、実務上の窓口は物件所在地の保健所（または区の担当課） になります。
一般的な流れ
- 事前相談（保健所・区の窓口）
- 物件の用途地域・管理規約の確認
- 消防署への相談・設備設置・適合通知書の取得
- 近隣への周知措置
- 届出書類の作成・提出（民泊制度運営システム「minpaku」でのオンライン届出が基本）
- 書類審査・受理
- 届出番号の発行
問題なく進めば受理まで数週間から1か月程度かかることが多いですが、書類の不備や追加確認があると延びます。
必要書類・費用・期間の目安
| 項目 | 民泊新法（届出） | 旅館業法・簡易宿所（許可） |
|---|---|---|
| 主な必要書類 | 届出書・間取り図・消防適合通知書・住民への周知書類など | 申請書・平面図・設備の概要・検査済証など |
| 費用 | 届出手数料は基本不要（設備工事費・行政書士費用は別途） | 許可申請手数料あり（区により異なる）＋設備費用 |
| 標準的な期間 | 書類が整ってから1か月前後が目安 | 数か月以上かかることもある |
費用は物件の状況や必要な工事内容によって大きく変わります。ここでの金額はあくまで目安として参照し、具体的な費用は事前に業者や窓口に確認してください。
東京で民泊を始めるときの注意点と、区の条例の調べ方
条例の調べ方
物件所在地の区名＋「住宅宿泊事業 条例」でWeb検索すると、各区の公式ページに条例の内容が掲載されています。あわせて「住宅宿泊事業 届出 ○○区」で窓口情報も確認しましょう。
条例は改正されることがあるため、Webで見た情報が最新とは限りません。必ず区の担当窓口または保健所に直接確認する習慣を持ってください。
運用前に確認しておきたいこと
- OTA（Airbnbなど）への掲載には届出番号の表示が義務
- ゲスト対応・清掃・緊急時対応のルールを事前に整備しておく
- 近隣トラブルはオーナーの責任として対応が求められる場面も多い
よくある質問（FAQ）
区によって営業できる日数が違うのはなぜですか？
民泊新法が地方自治体に条例での上乗せ規制を認めているためです。住居専用地域での生活環境を守ることを目的に、多くの区が平日の営業を制限する条例を設けています。
賃貸物件でも民泊はできますか？
貸主（オーナー）の書面による承諾があれば届出は可能です。ただし、賃貸契約で民泊が禁止されている場合や、貸主が同意しない場合は行えません。必ず事前に貸主に確認してください。
マンションでも届出できますか？
届出自体は可能な場合がありますが、管理規約で民泊を禁止しているマンションが多く存在します。届出前に管理規約を確認し、必要であれば管理組合に相談してください。
住居専用地域の物件では全く民泊できないのですか？
住居専用地域でも民泊新法の届出は可能なケースがありますが、区の条例で平日営業が禁止されていると、実質的に稼働できる日が限られます。旅館業法の許可は用途地域の制限により取得できない場合が多く、まず窓口に相談するのが先決です。
申請や届出は自分でできますか？
書類の種類が多く、消防署との調整も必要なため、行政書士などの専門家に依頼するケースも多く見られます。自分で進める場合は、保健所や区の窓口で事前相談を繰り返しながら確認することをお勧めします。
東京での民泊は、制度の選択から区ごとの条例確認まで、情報収集の手間が大きい手続きです。この記事を入口として、物件所在地の区の窓口・保健所への相談を最初の一歩にすることをお勧めします。
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